Für eine korrekte Gebäudewertermittlung ist es wichtig, die passende Gebäudeart auszuwählen. Verschiedene Gebäudearten unterscheiden sich deutlich in Bauweise, Ausstattung und Standards. Grundlage sind u. a. die Definitionen der NHK 2010.
Entscheidend ist immer der aktuelle bauliche Zustand.
Beispiel: Wird eine ehemalige Kaserne zu einem Bürohaus umgebaut, gilt sie als Bürogebäude. Wird ein Bürogebäude später nur als Lager genutzt, bleibt es trotzdem ein Büro – solange kein Rückbau erfolgt.
Die entscheidende Regel ist: Es wird bewertet was dasteht, nicht was man in Zukunft bauen würde.
Zur Orientierung werden im Folgenden häufig verwendete Gebäudearten in der gebotenen Kürze erläutert.
Wohn- und Nebengebäude
Ein Gebäude ist ein Wohngebäude, wenn mindestens 75 % Wohnnutzung vorliegen.
Bis 2 Wohneinheiten → Ein-/Zweifamilienhaus
Mehr als 2 Wohneinheiten → Mehrfamilienhaus
Nebengebäude wie Garagen, Schuppen, Carports oder Überdachungen werden je nach Ausstattung ähnlich bewertet.
Wohn- und Geschäftshäuser
Hier zählt der Anteil an Gewerbe:
Bis 25 % Gewerbe → Wohngebäude
Über 25 % Gewerbe → Wohn- und Geschäftshaus (z. B. Bankfilialen)
Bei hochwertigen Nutzungen (z. B. Hotel) wird der hochwertigere Gebäudetyp gewählt.
Nicht geeignet für Hallen, Lager oder Werkstätten.
Lagerhallen, Werkstätten und Betriebsgebäude
Diese Gebäudetypen unterscheiden sich vor allem durch die Bauweise. Wert14 unterscheidet zwischen moderner und konventioneller Bauweise.
Mehrgeschossige Hallen gelten immer als konventionelle Betriebs- und Werkstattgebäude.
Veranstaltungs- und Sakralgebäude
Diskotheken, Konferenzzentren und ähnliche Gebäude gelten als Veranstaltungsgebäude. Konzertsäle und Theater haben höhere Anforderungen und werden als Theater bewertet.
Kirchen und ähnliche Gebäude gelten als Sakralbauten; hier ist Denkmalschutz zu prüfen. Bei Sonderfällen (z. B. sehr außergewöhnliche Architektur) kann ein:e Sachverständige:r helfen.
Gebäudeteile und Anbauten
Haben Gebäudeteile einen eigenen Grundriss, gilt bei gleicher Nutzung der Typ des Hauptgebäudes.
Beispiel: Ein Fahrstuhlschacht an einem Mehrfamilienhaus wird ebenfalls als Mehrfamilienhaus bewertet. Unterschiede wie andere Dachformen oder Unterkellerung werden berücksichtigt.
Wenn keine passende Gebäudeart vorhanden ist
Dann wird der Typ gewählt, der der tatsächlichen Bauweise und Ausstattung am nächsten kommt. Im Zweifel sollte eine sachverständige Einschätzung eingeholt werden.
Gewerbliche Gebäude als Mehrfamilienhaus zu bewerten, ist fast immer falsch.